Immobilier locatif : le poids des charges et des impôts

la rentabilité immobilière

Vous voulez de l’argent de manière rentable, durable, constant ? Alors tentez l’investissement immobilier locatif ! Certains propriétaires affirment que c’est un investissement judicieux qui nécessite uniquement de l’entretien pour la présentation et le paiement des impôts. Et pourtant, ce sont justement l’ensemble de ces charges qui pénalisent d’autres investisseurs.

Une vision plus réelle de la rentabilité immobilière

Avant de se lancer, le futur investisseur doit connaître les deux types de rendement qui gouvernent l’investissement immobilier locatif :

  • Le rendement brut obtenu par le rapport entre le loyer annuel perçu et le coût d’acquisition d’un bien. Souvent de l’ordre de 6 à 10 %, c’est l’indicateur qui sert à appâter les clients à investir. Mais c’est un indicateur on peut dire trompeur car il n’intègre aucunement les dépenses dans son calcul ce qui l’éloigne de la réalité.
  • Le rendement net qui tient compte de toutes les charges totales (dépenses et impôts) dont devra s’acquitter le propriétaire et qui font chuter le rendement brut jusqu’à environ 2,6 %.

Les charges liées à l’investissement immobilier locatif

Le montant des charges peut concerner 20 à 25 % voire plus des loyers encaissés. Il ne s’agit pas simplement de charges d’entretien pour rendre le logement attrayant. Elles sont plus diverses qu’il n’y paraît :

  • À l’acquisition du bien : droit de mutation, honoraires du notaire, commission de l’agence immobilière, frais d’emprunt,
  • Charges locatives payés à 80% par le propriétaire : bricolage, plomberie, ventilation, chauffage, électricité, charges de copropriété, assurance, frais de gestion d’un bien, travaux de rénovation,…
  • La taxe foncière
  • Pour les impôts, si le propriétaire est sous le régime micro-foncier, alors il est taxé à 45,5 % sur ses loyers encaissés (IR locatif + prélèvements sociaux). Par exemple sur 500 euros de loyers perçus, 70 % sont imposables (donc 350 euros) et le propriétaire paie ainsi 159,25 euros d’impôts.

Mais les charges payées par le propriétaire deviennent plus importantes entre le laps de temps où le présent locataire quitte logement et la période d’arrivé d’un nouveau locataire.

En bref

Investir dans l’immobilier locatif n’est pas si évident si on fait le bilan de toutes les dépenses. Néanmoins des astuces peuvent améliorer la situation de l’investisseur comme :

  • Le recours à l’emprunt avec intérêts déductibles des revenus fonciers,
  • Achat dans l’immobilier ancien avec rénovation : dépenses déduites des loyers,

Achat dans le neuf suivant le dispositif Pinel pour une réduction des impôts à payer